Kwestia infrastruktury energetycznej zlokalizowanej na prywatnych nieruchomościach od lat budzi wątpliwości właścicieli gruntów. Obecność słupów, linii napowietrznych, kabli w ziemi czy stacji transformatorowych często oznacza trwałe ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, wpływa na możliwość zabudowy, sposób zagospodarowania terenu oraz wartość rynkową gruntu.

Podstawowym zagadnieniem prawnym w takich przypadkach jest ustalenie, czy przedsiębiorstwo energetyczne posiada skuteczny tytuł prawny do korzystania z cudzej nieruchomości, a jeżeli nie – jakie roszczenia przysługują właścicielowi gruntu.

Służebność przesyłu – co oznacza w praktyce

Od 3 sierpnia 2008 r. w Kodeksie cywilnym funkcjonuje instytucja służebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.). Została ona wprowadzona w celu uregulowania sytuacji, w których przedsiębiorca eksploatuje urządzenia przesyłowe – takie jak linie energetyczne, rurociągi czy kable – zlokalizowane na cudzym gruncie.

Służebność przesyłu polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy w zakresie niezbędnym do korzystania z urządzeń. Jeżeli strony nie zawrą umowy dobrowolnie, a służebność jest konieczna do prawidłowej eksploatacji infrastruktury, właściciel nieruchomości może żądać jej ustanowienia za odpowiednim wynagrodzeniem (art. 305² k.c.).

Co istotne, wynagrodzenie to nie ma charakteru symbolicznego – jego wysokość powinna odpowiadać rzeczywistemu zakresowi ingerencji w prawo własności.

Znaczenie orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego

W wyroku z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) Trybunał Konstytucyjny zakwestionował dopuszczalność takiej wykładni przepisów, która pozwalała uznawać, że przed 2008 r. przedsiębiorstwo przesyłowe lub Skarb Państwa mogło nabyć przez zasiedzenie służebność gruntową odpowiadającą treścią służebności przesyłu, mimo że instytucja ta formalnie jeszcze nie istniała w systemie prawa.

Orzeczenie to ma istotne znaczenie interpretacyjne w sporach dotyczących infrastruktury posadowionej wiele lat temu, ponieważ ogranicza możliwość automatycznego powoływania się przez przedsiębiorstwa na zasiedzenie jako jedyną podstawę korzystania z cudzej nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że każda infrastruktura zlokalizowana przed 2008 r. jest pozbawiona tytułu prawnego – każdorazowo decydują konkretne dokumenty i okoliczności faktyczne.

Jakie roszczenia może rozważać właściciel nieruchomości

W praktyce występują trzy główne kategorie roszczeń związanych z urządzeniami przesyłowymi:

1. Ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem

Najczęściej spotykana i najbardziej systemowa ścieżka polega na uregulowaniu stanu prawnego poprzez ustanowienie służebności przesyłu – w drodze umowy lub orzeczenia sądu. W takim przypadku właściciel otrzymuje wynagrodzenie, którego wysokość zależy od stopnia ingerencji w prawo własności.

2. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeżeli urządzenia znajdują się na gruncie bez skutecznego tytułu prawnego, możliwe jest dochodzenie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości w przeszłości. Konstrukcja tego roszczenia opiera się na przepisach dotyczących posiadania rzeczy i odpowiedzialności za korzystanie z cudzej własności (art. 224–225 k.c.), a jego zakres zależy m.in. od dobrej lub złej wiary przedsiębiorstwa oraz od terminów przedawnienia.

3. Przebudowa lub usunięcie infrastruktury

W wyjątkowych sytuacjach właściciel może żądać zmiany przebiegu lub usunięcia urządzeń, jeżeli w sposób istotny uniemożliwiają one korzystanie z nieruchomości. W praktyce jest to najtrudniejsza ścieżka, często wymagająca wykazania szczególnych okoliczności oraz uwzględnienia interesu publicznego i ciągłości dostaw energii.

Kluczowe znaczenie dokumentów i „zaszłości prawnych”

Urząd Regulacji Energetyki wielokrotnie wskazuje, że przy ocenie legalności lokalizacji urządzeń przesyłowych nie można pomijać tzw. „zaszłości prawnych”. W przeszłości infrastruktura była lokowana na podstawie różnych reżimów prawnych, w tym decyzji administracyjnych, które do dziś mogą stanowić skuteczny tytuł prawny.

Dlatego przed sformułowaniem jakichkolwiek roszczeń należy w szczególności sprawdzić:

• treść księgi wieczystej nieruchomości,
• akt notarialny nabycia gruntu wraz z załącznikami,
• mapy geodezyjne i ewidencyjne,
• decyzje administracyjne dotyczące lokalizacji urządzeń lub ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości,
• umowy zawarte z przedsiębiorstwem przesyłowym, jeżeli takie istniały.

Jak ustala się wysokość wynagrodzenia

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu nie jest określone ustawowo. Zgodnie z ugruntowanym stanowiskiem Sąd Najwyższy powinno ono uwzględniać:

• zakres i trwałość obciążenia nieruchomości,
• powierzchnię pasa eksploatacyjnego,
• stopień ograniczenia korzystania z gruntu,
• uciążliwości związane z eksploatacją urządzeń,
• wpływ infrastruktury na wartość nieruchomości.

W praktyce ustalenie wysokości wynagrodzenia wymaga specjalistycznej wyceny, a w postępowaniach sądowych – opinii biegłego.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia pieniężne związane z korzystaniem z nieruchomości podlegają przedawnieniu na zasadach ogólnych. Oznacza to, że możliwość dochodzenia wynagrodzenia za okres wstecz jest ograniczona w czasie i zależy od kwalifikacji prawnej roszczenia oraz konkretnych okoliczności sprawy. Z tego względu istotne jest precyzyjne ustalenie dat, od których przedsiębiorstwo faktycznie korzystało z nieruchomości bez tytułu prawnego.

Najczęstsze błędy w praktyce

Do najczęściej spotykanych problemów należą:

• formułowanie roszczeń bez uprzedniej analizy dokumentów,
• pomijanie decyzji administracyjnych wydanych wiele lat temu,
• utożsamianie wynagrodzenia za służebność z odszkodowaniem,
• rozpoczynanie sporu od żądania usunięcia infrastruktury, bez rozważenia innych rozwiązań.

Takie działania często prowadzą do przedłużenia postępowania lub oddalenia roszczeń.

Obecność urządzeń przesyłowych na prywatnej nieruchomości wymaga istnienia odpowiedniego tytułu prawnego. Obowiązujące przepisy Kodeksu cywilnego oraz aktualne orzecznictwo wyznaczają ramy, w których właściciel gruntu może domagać się uregulowania stanu prawnego infrastruktury oraz uzyskania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Każda sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy, uwzględniającej historię lokalizacji urządzeń, treść dokumentów oraz rzeczywisty zakres ingerencji w prawo własności. Dopiero zestawienie tych elementów pozwala ocenić, jakie roszczenia są prawnie dopuszczalne i w jakim zakresie mogą być skutecznie dochodzone.